Вопрос:
Скажите пожалуйста, как грамотно организовать процедуру покупки земельного участка одним физическим лицом у другого?
Как обезопасить себя от подводных камней при совершении сделки купли?
Ответ:
Приобретение земельного участка в Вашем случае сводится, в целом, к заключению договора купли-продажи и регистрации права собственности на данную недвижимость в территориальном управлении Федеральной регистрационной службы. Покупатель становится собственником приобретенного земельного участка только после государственной регистрации. Это условие применяется и в тех случаях, когда стороны договора купли-продажи исполнили условия договора до государственной регистрации перехода права собственности, что не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество - земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. Если участок не стоит на кадастровом учете (или его границы являются неопределенными или спорными) , то необходимо проводить его межевание (определять границы) до проведения сделки, которое может сделать только уполномоченная организация, она же и сделает план участка, в котором будут определены его границы, т.о. образом определяя сам предмет договора.
Согласно ст. 555 ГК РФ существенным условием договора купли-продажи земельного участка является также цена, которая должна быть четко определена в таком договоре.
При отсутствии этих данных в договоре о земельном участке, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Эти условия закон признает существенными условиями договора купли-продажи земельного участка.
Специальные требования к договорам купли-продажи земельных участков предусмотрены в земельном законодательстве. Так, продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок (п. 1 ст. 37 ЗК). В обязанности продавца входит также сообщить покупателю иные исчерпывающие сведения о земельном участке (п. 3 ст. 37 ЗК). В случае если он не выполнит этого требования, наступают последствия, которые предусмотрены в п. 3 ст. 37 ЗК: покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков.